요약: 증여받은 주택을 매도할 때는 양도소득세를 내야 합니다. 계산의 핵심은 증여 당시 시가를 취득가액으로 본다는 점, 보유·거주 요건 충족 여부, 이월과세 규정, 그리고 다주택 중과나 단기보유 세율입니다. 이 글에서는 기본 공식부터 예시 계산, 비과세 요건까지 하나하나 정리했습니다.
1. 양도소득세 계산 공식
양도세 = (양도가액 – 취득가액 – 필요경비 – 기본공제) × 세율
- 양도가액: 실제로 집을 판 금액
- 취득가액: 증여받은 시점의 시가(공시가격, 감정가 등)
- 필요경비: 취득세, 증여세 일부, 중개수수료, 리모델링 비용 등
- 기본공제: 연 250만 원
- 세율: 과세표준에 따라 6%~45% (누진세율)
2. 증여받은 주택의 취득가액
증여받은 집은 매수한 집과 달리 증여 당시 시가를 취득가액으로 잡습니다. 시가 평가가 어렵다면 기준시가(공시가격)를 기준으로 삼습니다.
예를 들어, 부모님이 시가 5억 원짜리 아파트를 증여 → 3년 후 7억 원에 매도했다면, 양도차익은 단순히 7억 – 5억 = 2억 원이 됩니다.
3. 이월과세 규정
만약 배우자나 직계존비속에게 증여받은 주택을 5년 이내에 매도하면, 단순히 증여 당시 시가가 아니라 증여자(부모님)의 취득가액과 보유기간을 승계합니다. 이를 이월과세라고 부릅니다.
즉, 세금을 줄이기 위해 증여받자마자 팔면 오히려 세금이 크게 늘어날 수 있으니 반드시 주의해야 합니다.
4. 1세대 1주택 비과세 요건
- 1세대가 국내에 1주택만 보유
- 2년 이상 보유(조정대상지역은 2년 이상 거주 포함)
- 양도가액이 12억 원 이하 → 전액 비과세
- 12억 원 초과 고가주택 → 초과분만 과세
따라서 증여받은 집이라도 위 요건을 충족하면 양도세를 아예 내지 않거나 크게 줄일 수 있습니다.
5. 세율과 중과 규정
- 일반세율: 6% ~ 45% (누진)
- 단기보유: 1년 미만 70%, 2년 미만 60%
- 다주택자 중과: 조정지역 2주택 +20%, 3주택 이상 +30%
특히 단기보유와 다주택 중과는 세율이 매우 높아 세금 부담이 폭발적으로 늘 수 있습니다.
6. 계산 예시
사례: 부모님에게 시가 5억 원일 때 아파트를 증여받음 → 3년 뒤 7억 원에 매도, 필요경비 3천만 원
- 양도가액 = 7억
- 취득가액 = 5억
- 필요경비 = 0.3억
- 양도차익 = 7억 – 5억 – 0.3억 = 1.7억
- 기본공제 0.25억 차감 → 과세표준 = 1.45억
- 세율(35%) 적용 → 세액 약 4,525만 원
- 지방소득세(10%) 추가 → 총 약 4,978만 원 납부
7. 신고·납부 기한과 준비물
- 신고 기한: 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내
- 준비 서류: 매매계약서, 증여계약서, 취득·보유 관련 비용 증빙, 가족관계 증명서 등
- 기한 내 미신고 시 가산세(무신고·납부불성실) 부과
8. 자주 묻는 질문
Q. 증여받은 집을 바로 팔면 세금이 더 나오나요?
A. 네. 5년 내 매도 시 이월과세가 적용되어 증여자의 취득가액을 승계하므로 세금이 크게 늘어납니다.
Q. 증여받은 집도 1세대 1주택 비과세가 되나요?
A. 됩니다. 다만 보유·거주 요건을 충족해야 하고, 12억 원을 초과하면 그 초과분은 과세됩니다.
Q. 세금을 줄이는 방법이 있나요?
A. 장기 보유, 1세대 1주택 비과세 활용, 시점 조정(5년 이후 매도) 등을 고려할 수 있습니다.
정리: 증여받은 집을 팔 때 양도세는 복잡해 보이지만, 결국 핵심은 증여 당시 시가, 보유·거주 요건, 이월과세입니다. 매도 전에 반드시 전문가 상담을 받아 불필요한 세금 폭탄을 피하시길 권장합니다.