다주택자 양도소득세 중과세율 계산 방법: 2주택·3주택 세율표, 계산 순서, 절세 체크
다주택자 양도소득세는 “얼마에 팔았는지”보다 주택 수·조정대상지역 여부·보유기간에 따라 세율이 크게 달라집니다. 특히 조정대상지역에서 2주택·3주택 이상이면 중과세율(기본세율 + 가산) 또는 단기보유 고율(60%/70%) 중 더 큰 세액이 적용될 수 있어, 계산 순서를 모르면 예상 세금이 크게 어긋나는 경우가 많습니다. 이 글에서는 다주택자 중과세율 계산 공식을 단계별로 풀어드리고, 실제 숫자 예시까지 넣어 바로 따라 계산하실 수 있게 정리해드립니다. 또한 중과 유예 종료 시점처럼 일정에 민감한 포인트도 함께 체크해드립니다. (세법·시행령·정책은 변동될 수 있으니, 최종 신고 전에는 반드시 국세청 안내/홈택스 계산 또는 전문가 검토를 권합니다.)
핵심정보 요약 ✅ (바쁜 분은 여기만 보셔도 됩니다)
- 🏠 중과 대상 핵심: “조정대상지역 + 다주택(2주택/3주택 이상) + 주택 양도” 조합에서 세율이 급상승합니다.
- 📈 2주택(조정대상지역): 보유 2년 이상이면 기본세율 + 20%p가 핵심.
- 📈 3주택 이상(조정대상지역): 보유 2년 이상이면 기본세율 + 30%p가 핵심.
- ⏱️ 단기보유: 1년 미만 70%, 1~2년 미만 60% 같은 고율이 붙고, 중과세율과 비교해 더 큰 세액으로 결정될 수 있습니다.
- 🧾 최종 납부세액: 산출세액에 지방소득세(통상 산출세액의 10%)가 추가됩니다.
※ 링크는 공식 안내를 기준으로 하며, 방문 시점에 따라 화면 구성이 달라질 수 있습니다.
다주택자 “중과”가 적용되는지 먼저 판정하는 3단계
계산 전에 ‘중과 대상인지’부터 확정해야 합니다. 아래 3가지를 순서대로 체크해 주세요.
- 주택 수(1세대 기준): 양도일 현재 보유 주택 수가 2주택인지, 3주택 이상인지 확인합니다.
- 양도 주택의 소재지: 양도 주택이 조정대상지역인지 확인합니다(조정대상지역이 아니면 중과가 아닐 수 있음).
- 보유기간: 1년 미만/1~2년/2년 이상인지로 세율 구간이 달라집니다(단기보유 고율 여부가 핵심).
⚠️ 가장 흔한 실수
- “내가 다주택자인데 무조건 중과”라고 단정 → 조정대상지역 여부에 따라 달라질 수 있습니다.
- “중과세율만 적용”이라고 생각 → 단기보유 60%/70%와 비교해 더 큰 세액이 적용될 수 있습니다.
- 주택 수 산정에서 제외되는 특례/예외를 놓침 → 케이스별로 결과가 바뀝니다(해당 시 전문가 확인 권장).
다주택자 양도소득세 세율표: 2주택·3주택(조정대상지역) 중과세율 한눈에
아래 표는 “조정대상지역 주택을 양도하는 다주택자” 관점에서 계산에 필요한 핵심만 추린 요약표입니다. 세율표 원문은 국세청 공식 페이지에서 반드시 함께 확인하시길 권합니다.
| 구분 | 보유기간 | 적용 세율(핵심) | 계산 포인트 |
|---|---|---|---|
| 2주택(조정대상지역) | 1년 미만 | 70% | 단기보유 고율(경합 없음/케이스별 확인) |
| 2주택(조정대상지역) | 1~2년 미만 | 60% 또는 (기본세율+20%p) 중 큰 세액 | 두 방식으로 계산 후 더 큰 세액 선택 |
| 2주택(조정대상지역) | 2년 이상 | 기본세율 + 20%p | 기본 누진세율(6~45%)에 20%p 가산 |
| 3주택 이상(조정대상지역) | 1년 미만 | 70% 또는 (기본세율+30%p) 중 큰 세액 | 두 방식으로 계산 후 더 큰 세액 선택 |
| 3주택 이상(조정대상지역) | 1~2년 미만 | 60% 또는 (기본세율+30%p) 중 큰 세액 | 두 방식으로 계산 후 더 큰 세액 선택 |
| 3주택 이상(조정대상지역) | 2년 이상 | 기본세율 + 30%p | 기본 누진세율(6~45%)에 30%p 가산 |
중과세율 계산 순서: “양도차익 → 과세표준 → 세율 적용 → 지방소득세”
양도소득세는 ‘양도차익’에 바로 세율을 곱하는 구조가 아닙니다. 아래 순서대로 계산하시면 오류가 줄어듭니다.
① 양도차익 계산
- 양도차익 = 양도가액 − (취득가액 + 필요경비)
- 필요경비 예: 중개보수, 취득세 등 취득·양도 관련 비용(증빙 필요)
② 장기보유특별공제(해당 시) 반영
- 주택 유형/요건/보유·거주 요건에 따라 공제 적용 여부·한도가 달라질 수 있습니다.
- 다주택 중과 상황에서는 공제 적용이 제한되거나 계산 결과가 달라질 수 있어 케이스별 확인이 중요합니다.
③ 과세표준 산정
- 과세표준 = (양도차익 − 공제 등)에서 각종 공제 반영 후 확정
- 중요: 과세표준 구간에 따라 기본세율(누진)이 달라집니다.
④ 세율 적용(여기가 ‘중과 계산’의 핵심)
- 2년 이상 보유라면: 기본세율(6~45%) 산출 후 +20%p(2주택) / +30%p(3주택) 가산(조정대상지역 기준)
- 1~2년 미만이라면: 60%로 계산한 세액 vs (기본세율+가산)으로 계산한 세액 중 더 큰 세액 선택
- 1년 미만이라면: 70% 또는 (기본세율+가산) 중 더 큰 세액 등 케이스별 규정을 확인
⑤ 지방소득세 추가
- 일반적으로 지방소득세는 산출세액의 10%가 추가됩니다.
- 예: 양도소득세 3,000만원이면 지방소득세 300만원 → 총 3,300만원(단, 신고서 기준 확인)
실전 예시로 보는 중과 계산: 2주택·3주택에서 세액이 달라지는 지점
아래 예시는 “계산 흐름 이해”를 위한 예시입니다. 실제는 필요경비·공제·비과세/감면·취득경로 등 변수로 달라집니다.
예시 A) 조정대상지역 2주택, 보유 2년 이상
- 과세표준이 확정되었다고 가정 → 기본세율로 산출세액 계산
- 그 다음 기본세율 + 20%p 적용(= 기본 누진 구간의 세율에 20%p를 더하는 방식이 아니라, 규정에 따른 산출 구조로 계산)
- 마지막에 지방소득세(통상 10%) 추가
포인트: 2년 이상이면 비교적 단순하지만, 공제·비과세 요건이 끼면 결과가 크게 변합니다.
예시 B) 조정대상지역 3주택, 보유 1년 6개월
- ① 60%로 세액을 한 번 계산
- ② 같은 과세표준으로 (기본세율 + 30%p) 방식으로 또 계산
- ③ 둘 중 더 큰 세액을 선택 → 여기에 지방소득세 추가
포인트: 1~2년 구간은 “비교 계산”이 필수라서, 엑셀/세무 프로그램 없이 머리로만 하면 실수가 잦습니다.
예시 계산을 정확히 하려면 최소한 이것은 확정해야 합니다
- 양도가액/취득가액/필요경비(증빙 가능 여부 포함)
- 양도일 기준 보유 주택 수(주택 수 산정 특례 포함 여부)
- 양도 주택이 조정대상지역인지
- 보유기간(1년 미만 / 1~2년 / 2년 이상)
- 비과세·감면·공제 적용 가능성(1세대1주택 요건 등)
중과 유예 종료/시점 체크: “언제 파느냐”가 세율을 바꿀 수 있습니다
다주택자 양도세 중과는 정책에 따라 유예·재개 이슈가 반복되어 왔습니다. 최근 정부 안내에서는 다주택자 양도소득세 중과 유예가 2026년 5월 9일 종료된다는 내용이 공지된 바 있습니다. 실제 적용 여부는 양도일·계약/잔금 조건 등 세부 기준에 따라 달라질 수 있으니, “내 케이스가 어느 날짜 기준인지”는 반드시 공식 안내와 함께 확인하시는 것을 권합니다.
⚠️ 날짜 관련 주의
- “계약일/잔금일/등기일/양도일” 중 무엇이 기준인지에 따라 달라질 수 있습니다.
- 규제지역(조정대상지역) 지정/해제 시점도 영향을 줄 수 있습니다.
- 정확한 적용은 최종 신고 전에 홈택스/국세청 안내 및 세무 전문가 검토가 안전합니다.
다주택자 양도세 중과 계산에서 많이 하는 실수 10가지 (체크리스트)
- ✅ (1) 조정대상지역 여부를 “현재”만 보고, 양도일 기준을 놓침
- ✅ (2) 1~2년 구간에서 60% vs (기본세율+가산) 비교 계산을 안 함
- ✅ (3) 필요경비 증빙 누락(중개수수료, 취득 관련 비용 등)
- ✅ (4) 주택 수 산정에서 제외되는 케이스(특례)를 확인하지 않음
- ✅ (5) 공동명의/지분 거래에서 지분별 과세 구조를 간과
- ✅ (6) 일시적 2주택, 상속주택 등 예외 규정을 “내가 해당”이라고 착각
- ✅ (7) 장기보유특별공제/비과세 요건을 대충 적용
- ✅ (8) 지방소득세(통상 10%)를 빼먹고 예상세금을 과소 추정
- ✅ (9) 신고·납부 기한을 놓쳐 가산세 발생
- ✅ (10) 정책 변동(유예/재개)을 모르고 과거 기준으로 계산
