다주택자 양도세 중과 유예(한시 배제) 2026년 5월 9일까지｜잔금일·요건·주의사항 총정리
다주택자가 집을 팔 때 가장 많이 헷갈리는 부분이 “중과가 적용되는지, 유예(한시 배제)로 빠지는지”입니다.
특히 2026년 5월 9일은 적용기한과 연결돼 있어서, 매도·잔금 일정이 조금만 어긋나도 세금이 크게 달라질 수 있습니다.
이 글에서는 적용기간(언제까지), 대상(누가), 요건(무엇을), 그리고 양도일(잔금일) 기준 체크를 한 번에 정리해드립니다.
마지막에는 “계약만 하면 되나요?” 같은 질문도 FAQ로 깔끔하게 모아두었습니다.
(세법·지역 지정은 변동될 수 있으니, 실제 거래 전에는 공식 공지/신고 화면 기준으로 한 번 더 확인해 주세요.)
- 📌 적용기한: 보유기간 2년 이상인 주택을 2022.05.10 ~ 2026.05.09 사이에 양도하는 경우(한시 배제 연장)
- 🏠 대상: 조정대상지역 내 다주택자 양도(세부 요건 충족 시)
- 🗓️ 양도일(양도시기): 원칙적으로 대금청산일(통상 잔금일) 기준
- 🧾 신고기한: 양도일이 속하는 달 말일부터 2개월 이내 예정신고·납부
- ☎️ 상담: 국세상담센터 126 (사안별 사실관계 확인 권장)
1) “양도세 중과”와 “중과 유예(한시 배제)”는 뭐가 다를까요?
중과는 조정대상지역에서 다주택자가 주택을 양도할 때, 기본세율 외에 추가 세율이 붙는 구조를 말합니다.
반대로 중과 유예(한시 배제)는 일정 기간 동안(정해진 요건을 충족하면) “중과를 적용하지 않도록” 예외를 둔 것입니다.
따라서 실제 절세 포인트는 단순히 “매도 계약”이 아니라, 요건 충족 + 양도일(잔금일) 타이밍에 달려 있습니다.
2) 2026년 5월 9일이 중요한 이유(적용기간 한눈에)
국세청 안내 기준으로, 다주택자의 조정대상지역 주택 양도 시 중과 한시 배제 적용기간이 ‘2026년 5월 9일’까지로 연장되어 있습니다.
즉, 같은 집을 팔아도 양도일이 2026.05.09 이전/이후로 갈리면 세금 구조가 달라질 수 있습니다.
| 구분 | 의미 | 실무 체크포인트 |
|---|---|---|
| 적용기간 | 보유 2년 이상 주택을 2022.05.10~2026.05.09 사이 양도 | “계약일”보다 양도일(통상 잔금일)을 우선 확인 |
| 대상 | 조정대상지역 내 다주택자 양도(요건 충족 시) | 양도 시점에 해당 지역이 조정대상지역인지 확인 |
| 요건 | 보유기간·주택 수 산정 등 세부 요건 | 일시적 2주택, 저가주택 등 예외 규정도 함께 점검 |
⚠️ 체크 포인트
“5월 9일 전에 계약했으니 안전”이라고 단정하기는 어렵습니다.
원칙적으로는 양도시기(대금청산일/잔금일)가 기준이어서, 잔금 일정이 기한을 넘어가면 리스크가 생길 수 있습니다.
3) 적용 대상/요건 체크리스트(실수 많은 부분)
3-1. 조정대상지역 + 다주택자 여부
- 양도하는 주택이 조정대상지역에 해당하는지 확인이 필요합니다.
- 다주택자(2주택/3주택 이상) 해당 여부는 주택 수 산정 규정에 따라 달라질 수 있습니다.
3-2. 보유기간 2년 이상 요건
- 국세청 안내 표에서는 보유기간 2년 이상을 전제로 적용기간(’22.5.10~’26.5.9)을 제시하고 있습니다.
- 취득일·보유기간 계산은 등기/계약 형태에 따라 달라질 수 있어, 거래 구조를 먼저 정리해두는 편이 안전합니다.
3-3. 예외/추가 포함(대표 사례)
- 일시적 2주택 (혼인·취학 등 사유)처럼 예외가 얽히면 판단이 복잡해집니다.
- 국세청 안내에는 지방저가주택 등 “주택 수에서도 제외되는 항목”이 함께 언급됩니다.
- 임대주택 유형(장기/단기) 관련 규정은 요건이 촘촘하므로, 해당되면 별도 확인이 필요합니다.
4) “양도일(양도시기)”은 정확히 언제인가요? (잔금일이 핵심)
양도시기는 원칙적으로 대금청산일(보통 잔금 받는 날)입니다.
예외적으로 대금청산일 전에 소유권이전등기를 하면 등기접수일이 양도시기가 될 수 있습니다.
✅ 실무 팁
- “5월 9일 전에 끝내려면” 최소한 잔금일(또는 등기접수일)이 언제로 잡히는지부터 확정하세요.
- 잔금 지연 가능성이 있다면 계약서 특약, 일정 변경 시 세금 부담 주체 등을 미리 문구로 정리해두는 게 좋습니다.
5) 세금 영향은 어느 정도인가요? (비교 관점)
아래는 “중과 적용 여부에 따라 구조가 달라진다”는 점을 이해하기 위한 비교 관점입니다. 실제 세액은 양도차익, 필요경비, 공제/감면, 보유·거주 요건, 지역/주택 수 산정 등에 따라 크게 달라집니다.
| 구분 | 중과 적용 | 중과 한시 배제(유예) 적용 |
|---|---|---|
| 세율 구조 | 기본세율 + 추가 가산(다주택/조정대상지역) | 원칙적으로 “중과 가산” 없이 과세(요건 충족 전제) |
| 핵심 변수 | 주택 수/지역/양도 시점 | 양도일이 2026.05.09 이내인지 + 요건 충족 |
| 실무 난이도 | 중과세율/공제 제한 등 복합 | 기한·요건 판단이 핵심(서류/일정 관리 중요) |
6) 거래 진행 체크리스트(5월 9일 앞두고 실수 줄이기)
- 📍 양도 주택이 “조정대상지역”인지 (양도일 기준)
- 🏠 본인/세대 기준 “주택 수 산정”에 포함되는지
- 🗓️ 보유기간 2년 이상 충족 여부
- 💳 잔금일(대금청산일) 확정 + 지연 가능성 대비
- 🧾 양도일이 속하는 달 말일부터 2개월 내 예정신고 준비
- ☎️ 케이스가 복잡하면 126 또는 세무전문가 상담(사실관계 정리 후)
7) 자주 묻는 질문(FAQ)
Q1. 5월 9일 전에 “계약”만 하면 중과를 피할 수 있나요?
원칙적으로는 양도시기(대금청산일/잔금일)가 기준이라, 계약일만으로 안전하다고 단정하기 어렵습니다.
“잔금일(또는 등기접수일)”이 2026.05.09 이내로 들어오는지 먼저 점검해 주세요.
Q2. 잔금이 5월 9일을 넘길 것 같아요. 방법이 있을까요?
거래 구조(잔금일 조정, 등기 접수 시점, 특약 등)에 따라 달라질 수 있습니다.
다만 임의로 “형식만 맞추는 방식”은 추후 분쟁/과세 리스크가 생길 수 있어, 실제 사실관계에 맞게 설계해야 합니다.
Q3. 1주택자는 상관없나요?
다주택자 중과 이슈와 별개로, 1세대 1주택 비과세는 취득 시점/조정대상지역 여부에 따라 거주요건이 붙을 수 있습니다.
“내 케이스가 1주택 비과세에 해당하는지”도 같이 확인하시는 게 안전합니다.
✅ 마무리 한 줄
2026년 5월 9일은 “문구로만 아는 날짜”가 아니라, 실제로는 잔금일(양도일) 일정 관리로 이어지는 실무 포인트입니다.
※ 본 글은 일반 정보 제공 목적이며, 세법 적용은 개인별 사실관계(주택 수 산정, 취득·양도 경위, 조정대상지역 여부, 보유·거주요건 등)에 따라 달라질 수 있습니다.
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