2025년 현재 조정대상지역 현황은? 앞으로 늘어날까·실거주 요건·양도세·취득세 총정리
현재 조정대상지역 현황(2025-09-26 기준)
요약
지정 유지: 서울 강남구·서초구·송파구·용산구
대부분 해제: 2023-01-05 대폭 해제 이후 수도권·지방 다수 지역은 규제 없음
왜 ‘현재’보다 ‘취득 당시’가 중요할까?
- 1세대1주택 비과세에서 2년 거주 요건은 취득 당시 조정대상지역 여부로 갈립니다.
- 따라서 지금 해제되어 있어도, 사던 날에 조정이었는지가 실무 판단의 출발점입니다.
빠른 현황 점검 루틴
- 취득일 확인(등기부 등본·매매계약서 잔금일)
- 그 날짜에 해당 지역이 조정대상지역이었는지 고시 이력 확인
- 보유 중 지정/해제 변동이 있었다면 타임라인으로 메모
팁: 주소가동·구 단위까지 메모해 두면, 과거 지정지도/고시 검색이 훨씬 빠릅니다.
앞으로 늘어날 가능성(정책 시그널 & 체크포인트)
정부는 가격 상승세가 심화·확산될 경우, 조정대상지역/투기과열지구 추가 지정을 검토할 수 있음을 반복적으로 시사해 왔습니다. 즉, 확대 가능성은 열려 있습니다.
확대(재지정) 가능성을 가늠하는 4가지 지표
- 가격지표: 주간/월간 아파트 매매·전세지수의 급등·급락 전환
- 거래량: 특정 지역·평형대 쏠림 거래 폭증
- 대출 동향: 주택담보대출·DSR 여건 악화/완화에 따른 수요 유입
- 정책 커뮤니케이션: 부처·지자체 브리핑에서 과열·시장안정 키워드 빈도 상승
블로그 독자를 위한 액션 아이템
매수 예정자
- 계약 전 규제지위 변화(지정·해제 예정) 체크
- 일시적 2주택이 될 경우 전입·처분 기한을 역산해 일정 고정
- 대출 규제(담보·DSR) 업데이트 모니터링
매도 예정자
- 양도 전 비과세 요건 충족 시점 확정(보유·거주·1주택 유지)
- 과거 조정 취득분이면 거주 2년 채움 여부 재점검
- 잔금일 조정으로 과세연도·공제 유리화 고려
주의: 지정·해제는 고시일 0시 기준 적용이 일반적입니다. 계약일·잔금일 사이에 규제 변동이
껴 있으면 요건·세율이 달라질 수 있으니 일정 확정에 신중하세요.
실거주 요건 & 1세대1주택 양도세(비과세 판단 가이드)
핵심 구조 한 눈에
- 비과세 한도: 1세대1주택은 요건 충족 시 양도가액 12억 원까지 비과세(고가주택 초과분 과세).
- 보유·거주 요건:
- 일반 원칙: 2년 보유
- 취득 당시 조정대상지역이었다면: 2년 보유 + 2년 실거주
- 판단 기준일: “지금”이 아니라 취득 당시의 규제지위
실거주(거주)로 인정받는 기준
- 전입신고 + 실제 거주 일치(전기·수도 등 사용 내역이 입증 보조자료)
- 가족 전원 전입이 필수는 아니나, 세대 단위 판단에 유의
- 임대 후 거주 전환 시 거주기간 계산을 정확히(전세/월세 기간은 거주로 미산입)
일시적 2주택 비과세(조정지역 간 거래 주의)
- 신규주택 취득 후 일정 기한 내 전입 + 종전주택 처분 필요
- 조정↔조정 구간은 기한이 짧게 강화된 경향 → 잔금·전입·처분을 역산 계획
- 세입자 존재 시 명도·협의 일정을 계약 단계에서 반영
고가주택 & 초과분 과세 감각 익히기(예시)
| 항목 | 예시 값 | 메모 |
|---|---|---|
| 양도가액 | 15억 | 12억 초과분 3억 과세 대상 |
| 취득가액·필요경비 | 합계 10억 | 중개보수·취득세·리모델링 등 |
| 차익(단순) | 5억 | 세법상 공제·장특공제 적용 전 |
꿀팁: 장기보유특별공제(보유·거주 연동)와 필요경비 반영만으로 세부담이 크게 달라집니다.
매도 6~12개월 전부터 증빙을 체계적으로 정리하세요.
취득세(지방세) 핵심: 기본세율·중과·예외·특례
기본세율(주택 유상취득)
- 6억 이하: 대략 1% 구간
- 6~9억: 누진(약 1~3%)
- 9억 초과: 3% 기본틀
실제 계산은 과표 구간·농특세·교육세 등 부가세목 반영으로 소수점이 달라질 수 있습니다.
다주택 중과(조정대상지역 내 추가 취득)
- 2주택: 8%
- 3주택 이상: 12%
- 예외: 일시적 2주택 등 요건 충족 시 일정 기간 일반세율 적용 가능(기한 내 미처분 시 추징)
증여 취득세(핵심만)
- 조정대상지역·일정가(예: 시가표준액 3억↑) 주택 증여 시 중과(예: 12%) 적용 사례 다수
- 배우자·직계 비속의 1세대1주택 증여는 요건 충족 시 완화 세율 가능
지역·특례 포인트
- 지방 저가주택 완화: 공시가격 2억 원 이하 주택은 다주택자·법인도 중과 배제(기본세율)
- 특례는 시행 시기·요건이 자주 바뀌므로, 적용 직전 최신 고시 확인 필수
주의: 취득세는 지방세입니다. 동일 이슈라도 지방세법·시행령 개정이나
해석에 따라 결과가 달라질 수 있습니다.
거래 직전 실무 플로우(결정 트리 포함)
4단계 플로우
- 취득 당시 규제상태 확인 — 조정/비조정 여부
- 보유·거주 기간 계산 — 전입일·실거주 입증자료 포함
- 일시적 2주택 여부 — 전입·처분 기한 역산
- 세부담 시뮬레이션 — 양도세(비과세·공제), 취득세(중과/예외) 확인
의사결정 트리(텍스트 버전)
Q1. 취득 당시 조정대상지역이었나? → 예라면 거주 2년 요건 체크 → Q2로
Q2. 현재 1세대1주택을 유지 중인가? → 예라면 비과세 12억 한도 점검
Q3. 일시적 2주택인가? → 전입·처분 기한 충족 가능 여부 확인
Q4. 매수 측면: 추가 취득이 조정지역인가? → 중과(8%·12%) 해당 여부 확인
자주 묻는 질문(FAQ)
Q1. “현재 조정지역이 없다”는 말이 사실인가요?
아닙니다. 서울 4개 구(강남·서초·송파·용산)은 여전히 조정대상지역입니다(2025-09-26 기준).
Q2. 지금은 해제됐는데, 예전에 조정일 때 샀습니다. 거주 2년을 채워야 하나요?
원칙적으로 취득 당시 조정이면 실거주 2년 요건이 붙습니다. 경과·예외 규정은 사건일자별로 확인하세요.
Q3. 일시적 2주택인데 세입자 때문에 처분이 지연됩니다.
전입·처분 기한 초과 시 비과세·중과 예외가 무력화될 수 있습니다. 계약 단계에서 특약과 일정을 촘촘히 설계하세요.
Q4. 배우자에게 증여하면 취득세는?
조정지역·가액 요건에 따라 중과(예: 12%)가 될 수 있지만, 배우자/직계 비속 1세대1주택 요건 충족 시 완화 세율이 가능한 케이스가 있습니다.
Q5. 지방의 저가주택(공시가 2억 이하)을 추가로 사면 중과되나요?
완화 규정에 따라 중과 배제 + 기본세율이 적용되는 특례가 운용 중입니다(시행 시기·요건 확인 필수).
최종 체크리스트(복붙용)
※ 본 글의 기준일: 2025-09-26. 실제 적용 전 최신 고시·해석을 반드시 확인하세요.
용어 풀이(간단 정리)
| 용어 | 뜻 |
|---|---|
| 조정대상지역 | 가격 상승 등 과열이 관측된 지역으로, 대출·세제·전매 제한 등 규제가 묶이는 구역 |
| 1세대1주택 비과세 | 요건 충족 시 주택 양도로 얻은 소득을 일정 한도까지 과세하지 않는 제도 |
| 실거주 2년 | 전입신고 및 실제 거주를 합해 2년 이상 거주해야 하는 요건(조정 취득분 중심) |
| 일시적 2주택 | 이사 등으로 일시적으로 2주택이 되는 상태. 기한 내 전입·처분을 충족하면 비과세 예외 인정 |
| 취득세 중과 | 조정지역 내 추가 취득 등 특정 조건에서 기본세율보다 높은 세율을 적용하는 것 |